Ситуация: есть квартира, которую собираются отдать. условие оформления - невозможность манипуляций с квартирой (продажа,

Ситуация: есть квартира, которую собираются отдать. условие оформления - невозможность манипуляций с квартирой (продажа, Обмен и пр.). при этом даритель назавтра может квартиру отнять. как оформить документы, чтобы удовлетворить дарителя, и обезопасить себя от отъема жилья. дарение основано на своего рода сделке - один из сыновей выписывается из 3х-комнатной кв, чтобы ее можно было приватизировать без его участия, т.е.чтобы он не имел там доли. а взамен обещана малометражка однокомнатная, но дарственную мать оформлять не хочет. т.к.вдруг у сына ее отберут (жена, дети..), предлагает завещание. в любой юридической консультации объясняют - завещание имеет силу последнее, а этим можно пыль в глаза пустить, а через полчаса отменить... как оформить?