Как будет проходить процедура продажи квартиры где равные доли у мужа и 2 детей и меня.

Здравствуйте! у нас квартира в равных долях: мужа, меня и 2 детей. общая площадь равна 67.5 кв.м. мы хотим обменять нашу квартиру на коттедж с нашей доплатой, проблема в том что на этот самый коттедж нет готовых документов на второй этаж. т.образом по документам общая площадь 62 кв.м. и земля 6 соток. нам теперь нужно собирвть документы для опеки чтоб разрешили обмен (независимая оценка нашей нынешней квартиры и коттеджа, предварительный договор...) . вопрос опека может нам отказать? доли мы готовы детям выделить по кв.метрам такие же как и у них былы в квартире, а себе получается меньше. так вот опека может нам отказать или нет?