Здравствуйте, я собственник жилого помещения собираюсь сдавать жилье в аренду с подселением .

Не бывает "аренды с подселением".
если вы единств. собственник жилого помещения, то у вас правомочия распоряжаться- продать, сдавать в наем или аренду, подарить и т. д. но раз там у вас некие граждане зарегены по месту жительства и факт. проживают, неизвестно нам по каким основаниям- члены семьи собственника, или бессрочное право пользования при добровол. отказе от приватизации, или завещат. отказ, т. е. имеются лица, у кот. самост. права пользования жилым помещением есть, то вы должны с ними заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением. например, что в этой такой-то двушке такую-то комнату им в пользование, и что у них обязанность по оплате жилищ. и комм. платежей, и что они не возражают, если др. комнатой- такой-то вы будете распоряжаться по своему усмотрению в соотв. с правами собственника, в том числе предоставив ее в пользование третьим лицам на любом основании. если про комнату они не хотят соглашаться, то и не надо. достаточно соглашение о порядке пользования по кот. у них в пользовании определенная комната в квартире. потом по договору найма можете физлицу сдавать эту комнату. с учетом соглашения.
наем от аренды надо отличать.
поэтому идите к юристу и соглашение составлять и потом- договор найма.