Будет ли действительна наша сделка?

Нет.
запрещены возмездные сделки несоверш. с близкими родственниками.
купите вы с мужем в долевую собственность.
потом вы с мужем соглашением выделите доли детям.
и не предусм. законом всем равные доли, детям доли лучше меньше выделить. чтобы соблюсти требования закона, а родителям больше себе доли оставить.
а то родите еще ребенка например, и ему придется выделять, и доли детей неприкосновенны, и придется родителям из своих, и останетесь родители с крохотными долями в итоге.
и м. б. вам в собственность купить лучше, и вы потом мужу и детям выделите доли.
в этом случае, раз вы за собств. средства плюс маткапитал покупаете дом, то вы будете иметь право на возврат ндфл при покупке, ( а ваш муж нет- ибо сделка у него с близким родственником) , если работаете конечно.
и чтобы пф не возражал, покупать надо полностью жилое помещение, а не долю в нем, и чтобы дед освободил факт. со снятием с регучета.