Приватизация без детей.

Есть трехкомнатная квартира в ней прописаны мама, я и двое моих детей. квартира находиться в оформлении приватизации т.е. пока муниципальная, приватизация в равных долях на 4-х человек, хотим разменять ее на однокомнотную сразу и на двухкомнатную в строящемся доме, но придется обращаться в органы опеки а они вряд ли одобрят эту сделку если на руках не будет право собственности думали о варианте остановить приватизацию, выписать детей к отцу и через полгода приватизировать ее на двоих с мамой, таким образом избежать столкновения с органами опеки но возможно у покупателя тогда появятся сомнения т.к. дети не утратят право на приватизацию в этой квартире, в этом случае возможно написание обязательства наториально заверенного о предоствалении детям доли в новой квартире.
вообщем как лучше поступить в нашей ситуации и как приватизировать с детьми или без....
купить две квартиры сразу возможности нет и в ближайшее время не будет, а мама сейчас живет одна в этой трешке т.к. я с детьми живу у мужа.