Физик дает физику денег, а оформить хочет это куплей-продажей доли физика, с возможностью обратного выкупа.

Это обман. сегодня в "вестях" как раз репортаж про такие разводки.
может взять деньги в долг под залог доли в квартире.
или может просто продать свою долю, раз не заинтересован в ее использовании по назначению- для проживания. с соблюдением ст. 250 гк рф, и потратить деньги, как ему нужно.
с такими договорами идиоты думают, что они взяли в долг под залог, а выясняется, что они продали.