Бывает ли дарственная с условием ?

Собственник квартиры вправе по-своему усмотрению распорядиться принадлежащим ему имуществом. таковы полномочия данные ему законом: владеть, пользоваться и распоряжаться.
а вот подстраховаться можно, если в договоре будет пункт, о том что за дарителем (т. е. мама) сохраняется право пользования и проживания пожизненно.

но если в чём-то сомневаетесь, то лучше ничего не дарить, а оставить завещание.