Как правильно распределить наследство?

Так как мои родители: мать инвалид 2 гр. и отец в предпенсионном состоянии, хотели бы распределить наследство среди своих детей (их двое, брат и сестра), еще при жизни во избежание не понимания. наследство состовляет 3-х кв. в центре, два участка земли 1- 9 соток, 2- 1 сотка. на участках находятся постройки ветхого состояния но пока еще пригодные к эсплуатации. сестра притендует на кв. и на 2-й участок с домом. так как участок уже оформили на нее по дарственной. кв. приватезированна на нее и мать у меня как у сына только прописка. в кв. прописаны мать и сын. сын проживает в ней со своей семьей (жена и сын) уже 10 лет. у сына отказ в приватезации в пользу матери.