Если арендатор захотел сам съехать должна ли я вернуть деньги?

Нет, не должна. но ссориться с арендаторами не надо, это чревато последствиями. предложите им мировую - например верните четверть суммы ( ну половину от того, что могли бы вернуть). объясните это тем, что вы тоже в убытке, ведь вы отказывали всем другим потенциальным жильцам, претендовавшим на вашу квартиру. я думаю, что они согласятся.