Семейное право

В 1997 купил 3 к квартиру(100% собственности-55кв.м.). в 1998г родился ребенок вне брака, которого усыновил. и женился на матери ребенка(на тот момент гр грузии). в 2001 развелся, в 2002 купил 2 к. квартиру(100% собственности 44 кв.м) в 2007 г от бывшей супруги вне брака рожден второй ребенок, который тоже усыновлён.
в первой квартире регистрированы я, бывшая супруга, и двое несовершеннолетних детей. сейчас ушел из семьи, поэтому хочу решить все вопросы окончательно . готов на 3к кв. оформить дарственную на ребенка 2007г.р. обременив кв. запретом на регистрацию посторонних лиц в квартире до достижения совершеннолетия ребенком, в ответ бывшая супруга готова отказаться от алиментов.
насколько реально это осуществить в данном виде и могу ли я записать в договоре дарения еще один пункт о запрете посещения квартиры членами семьи бывшей супруги(отец, мать, 2 брата –все гр. грузии)/
или как правильно всё это осуществить – последовательность.