Подкажите чем мне горозит и что делать если я совершу сделку по покупке дома с прописанными людьми

Хочу купить дом сземлей, документы вроде в порядке, один собственник (она инвалид 2 группы колясочница), она приватизировала этот дом, есть отказные от ее детей и сожителя,в доме прописано 6 человек в т.ч. невосершеннолетний ребенок. (хозяйка, ее дети 3 чел., сожитель, внучка) они с ней естественно не живут просто прописанны.
загвозка вся в том что хозяйка нехочет выписываться из дома до сделки, а только после того как купит себе квартиру (уже найдена и готова к сделке). есть конечно вариант купить дом сжильцами, но почитав в интернете об это ясно что я останусь у разбитого карыта при любом раскладе. получается у меня никаких гарантий нет даже договор купли-продажи не поможет в суде.
и еще хотелось бы знать чем гразит мне покупка дома с жильцами и несовершеннолетней.
что посоветуете, как быть, как обезопасить себя? может отказаться от сделки, но дом больно хороший и хочется его купить.